HomeSpecial Issue7 เรื่องต้องรู้! ก่อนกู้ซื้อบ้านมือสอง เงื่อนไข วงเงิน ขั้นตอนเป็นอย่างไร

7 เรื่องต้องรู้! ก่อนกู้ซื้อบ้านมือสอง เงื่อนไข วงเงิน ขั้นตอนเป็นอย่างไร

“บ้านมือสอง” เป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งที่หลายคนสนใจต้องการมีที่อยู่อาศัย แม้จะมีความแตกต่างจากบ้านมือหนึ่งไม่มาก ขึ้นอยู่กับสภาพและความพึงพอใจของแต่ละคน แต่การกู้เงินเพื่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านมือสองมีเงื่อนไขที่บางอย่างมีความแตกต่างเฉพาะตัวอยู่บ้าง

เรื่องควรรู้ก่อนคิดกู้บ้านมือสอง 7 ประการ ดังนี้

1.สินเชื่อบ้านมือสองไม่ได้วงเงินเต็ม 100%

- Advertisement -

สำหรับสินเชื่อบ้านมือสอง ธนาคารส่วนใหญ่จะให้วงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 80 – 90% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินเท่านั้น แตกต่างจากสินเชื่อบ้านมือหนึ่งที่มีโอกาสได้วงเงินเต็มจำนวน 100% ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติและความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ขอสินเชื่อด้วย โดยสาเหตุอาจมาจากปัจจัยหลายอย่าง เช่น ค่าเสื่อมสภาพ ทำเลที่ตั้ง และนโยบายการรับจำนองบ้านมือสองของแต่ละธนาคาร เป็นต้น ดังนั้นผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสอง จึงควรสำรองเงินส่วนที่ขาดจากสินเชื่อไว้

อย่างไรก็ตาม สำหรับสินเชื่อบ้านมือสองของบางธนาคารอาจให้วงเงินได้สูงถึง 100% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แต่อาจจะมีเพดานของวงเงินสูงสุด เช่น ไม่เกิน 3,000,000 บาท เป็นต้น และอาจมีข้อจำกัดคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อเพิ่มเติม เช่น เป็นผู้มีรายได้ 20,000 บาท ขึ้นไป แต่ไม่เกิน 35,000 บาท เป็นต้น

2.การซื้อบ้านมือสองไม่สามารถผ่อนดาวน์ได้

เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายตกลงจะซื้อจะขายบ้านเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนต่อมาคือการวางเงินดาวน์เพื่อรับประกันสัญญาและเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับกรณีการผ่อนดาวน์บ้าน มักจะเกิดจากการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการที่ยังสร้างบ้านหรือคอนโดมิเนียมไม่เสร็จ ซึ่งอาจผ่อนได้นานตั้งแต่ 6 เดือน – 1 ปี หรือนานกว่านั้น ขึ้นอยู่กับสัญญา

แต่สำหรับการซื้อบ้านมือสองนั้น ผู้ซื้อจะไม่สามารถผ่อนดาวน์ได้ ดังนั้นหากต้องการซื้อบ้านมือสอง จึงต้องเตรียมเงินดาวน์บ้านไว้ก่อน ตั้งแต่ 5 – 20 % ของราคาซื้อขายบ้าน สำหรับวันที่นัดไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์

3.การซื้อบ้านมือสองมีขั้นตอนมากกว่า

-ขั้นตอนการซื้อขายบ้านมือสอง รวมไปถึงการขอสินเชื่อบ้านมือสอง มีขั้นตอนที่ซับซ้อนกว่าการซื้อบ้านใหม่ที่ต้องทำความเข้าใจ

-ขั้นตอนก่อนขอสินเชื่อ ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเจรจาเพื่อตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายเอง แล้วผู้ขอสินเชื่อจะต้องขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขาย พร้อมนำสัญญาจะซื้อจะขายไปทำเรื่องขอสินเชื่อบ้านมือสองกับธนาคาร หลังจากนั้น ธนาคารจะเข้าไปประเมินราคาบ้านของผู้ขาย ตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ และพิจารณาอนุมัติวงเงิน

-กรณีบ้านติดจำนองกับธนาคารอื่น เจ้าของสินทรัพย์หรือผู้ขายจะต้องดำเนินเรื่องไถ่ถอนจำนองกับธนาคารที่ติดจำนองอยู่ก่อน เพื่อให้ธนาคารฝั่งผู้ขอสินเชื่อสามารถรับจำนองต่อได้

-ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารจะต้องทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินให้สำเร็จภายในวันเดียว เพื่อที่ผู้ซื้อจะสามารถนำบ้านไปจำนองต่อกับธนาคารที่ขอสินเชื่อได้ รวมไปถึงทำเรื่องย้ายทะเบียนบ้านรวมทั้งมิเตอร์น้ำ – ไฟ ให้เรียบร้อย การซื้อขายจึงจะเสร็จสมบูรณ์

ทั้งนี้ หากผู้ซื้อติดต่อซื้อขายผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญ นายหน้าฯ จะสามารถให้คำแนะนำ รวมไปถึงอำนวยความสะดวกในการซื้อ-ขายให้ได้

4.ควรตกลงค่าใช้จ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายให้ดี

การซื้อขายบ้าน นอกจากราคาของสินทรัพย์แล้ว ยังมีค่าดำเนินการต่างๆ เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ซึ่งเป็นภาระของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายที่ต้องรับผิดชอบรวมกัน ในขั้นตอนการทำสัญญาจึงควรตกลงให้แล้วเสร็จว่าค่าใช้จ่ายส่วนใดฝ่ายไหนจะเป็นผู้รับผิดชอบ หรือแบ่งชำระกันเท่าไร ค่าใช้จ่ายเหล่านั้น ได้แก่

-ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (แบ่งกันชำระได้ตามตกลง)

-ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ควรเป็นภาระของผู้ขาย)

-ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร (ควรเป็นภาระของผู้ขาย)

-ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนอง (ควรเป็นภาระของผู้ซื้อ)

ทั้งนี้ ฝ่ายผู้ซื้ออาจเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายข้างต้นทั้งหมดโดยบวกกับราคาสินทรัพย์ หรืออาจตกลงชำระค่าใช้จ่ายบางส่วนแทนเพื่อช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

5.ซื้อบ้านมือสองอาจมีปัญหาเรื่องการฟ้องขับไล่

การซื้อบ้านมือสองในบางกรณี บ้านที่ได้อาจเป็นบ้านที่ยังมีคนอาศัยอยู่ซึ่งไม่ใช่เจ้าของทรัพย์ เช่น ผู้เช่า หรือในบางกรณีที่ผู้ซื้อได้บ้านราคาถูกมาจากการประมูลบ้านที่ถูกยึดมาจากกรมบังคับคดี ผู้ซื้ออาจเจอปัญหาผู้อาศัยเดิมไม่ยอมย้ายที่อยู่ ทำให้ย้ายเข้ามาอยู่ได้ล่าช้าอาจนำไปสู่การฟ้องขับไล่ได้ และการขอสินเชื่อบ้านมือสองก็จะไม่สามารถทำได้ จนกว่าคดีความจะสิ้นสุดและสามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ได้

6.“ทรัพย์สินรอการขาย” บ้านมือสองจากธนาคาร

“ทรัพย์สินรอการขาย” หรือ NPA (Non-Performing Assets) คือ บ้าน คอนโดมิเนียม หรืออาคารสำหรับอยู่อาศัยอื่นๆ ที่ถูกธนาคารยึดมาจากเจ้าของเดิม เนื่องจากไม่สามารถผ่อนชำระให้กับธนาคารได้ หรือธนาคารซื้อมาจากการขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี  โดยธนาคารที่มีบ้านมือสองประเภท NPA จะต้องการปล่อยทรัพย์ประเภทนี้ออก จึงมักจะมีราคาย่อมเยากว่าบ้านมือสองทั่วไป หากซื้อบ้านมือสองกับธนาคารก็มักจะได้สิทธิพิเศษ และการอำนวยความสะดวกในการขอสินเชื่อบ้านมือสองอีกด้วย

7.ควรเตรียมเงินสำหรับค่าซ่อมแซมบ้าน

สำหรับการซื้อบ้านมือสอง นอกจากค่าดาวน์ 5 – 20% ที่ควรเตรียมให้พร้อมแล้ว ผู้ซื้อควรเตรียมเงินสำรองสำหรับการปรับปรุง ต่อเติม หรือซ่อมแซมบ้านไว้ด้วย เพราะบ้านที่ได้จะเป็นบ้านในสภาพที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว และสินเชื่อบ้านมือสองไม่รวมวัตถุประสงค์การซ่อมแซมและต่อเติม ก่อนตัดสินใจซื้อและทำสัญญาจึงควรสำรวจสภาพของบ้านให้ดีก่อน แต่ถ้าหากตรวจสอบสภาพบ้านดีแล้ว ไม่มีส่วนที่ต้องซ่อมแซม ก็อาจเผื่อเงินส่วนนี้ไว้เพียงเล็กน้อยสำหรับกรณีที่จำเป็นเท่านั้น

(ที่มา : ธนาคารอาคารสงเคราะห์)

Business Today
Business Todayhttps://businesstoday.co
Supporting Thailand's business communities./ FB Page: Business Today Thai/ Social: Business Today Thai (สำหรับ Twitter, YouTube, Telegram)/ LINE: @Business today/ เว็บที่เกี่ยวข้อง: Thailand Today: www.thailandtoday.co/ FB: Thailantoday.co (English)/ Thailand Today News: www.thailandtoday.news/ FB: Thailandtoday.news (Mandarin Chinese)

Latest

ติดตามข่าวสารอัพเดททันใจจาก Businesstoday ได้โดยกรอกอีเมลด้านล่าง

Related News