ทำความเข้าใจค่าโอนที่ดินและค่าธรรมเนียม มีอะไรต้องจ่ายบ้าง?

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดินผืนงาม ถือเป็นเป้าหมายทางการเงินที่สำคัญสำหรับใครหลายคน ทว่านอกจากราคาซื้อขายที่ตกลงกันแล้ว อีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ละเลยไม่ได้คือ “ค่าโอนที่ดิน” ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมและภาษีสะสมที่จะเกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดิน ในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากไม่มีการวางแผนเพื่อเตรียมพร้อมล่วงหน้า อาจส่งผลให้งบประมาณทางการเงินสะดุดได้อย่างง่ายดาย

ค่าโอนที่ดินคืออะไร?

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่ ณ สำนักงานที่ดิน ไม่ว่าจะเกิดจากการซื้อขาย การให้ หรือการรับมรดก

คำว่า “ค่าโอน” ที่เราเรียกรวม ๆ กัน จึงไม่ได้หมายถึงค่าธรรมเนียมเพียงรายการเดียว แต่ยังอาจรวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และค่าจดจำนองอีกด้วย

ค่าโอนที่ดินมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

หากสงสัยว่าซื้อที่ดินค่าโอนเท่าไหร่ จริง ๆ แล้วค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินนั้นไม่ได้มีค่าใช้จ่ายที่ตายตัว เพราะค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินขึ้นอยู่กับรายละเอียดของแต่ละธุรกรรม โดยค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ที่ต้องเสียมีดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน โดยทั่วไปคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ แต่บางช่วงอาจมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐที่ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัย (บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์โฮม หรืออาคารพาณิชย์พร้อมที่ดิน) ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ มาตรการลดหย่อนดังกล่าวไม่ครอบคลุมการซื้อขายที่ดินเปล่า และขึ้นอยู่กับประกาศของกระทรวงมหาดไทยในแต่ละรอบปี

2. ค่าภาษีโอนที่ดิน (ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย) เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย โดยวิธีคำนวณจะแตกต่างกันระหว่างบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล รวมถึงพิจารณาจากราคาประเมินและระยะเวลาการถือครอง

3. ค่าอากรโอนที่ดิน (ค่าอากรแสตมป์) หากการโอนไม่เข้าเกณฑ์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายจะเสียอากรแสตมป์ 0.5% โดยใช้ราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่สูงกว่าเป็นฐานคำนวณ

4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยเลือกจำนวนที่สูงกว่าเป็นฐาน จึงเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายที่อาจทำให้ยอดโอนที่ดินเพิ่มขึ้นได้มาก

5. ค่าธรรมเนียมซื้อที่ดินและค่าจดจำนอง หากซื้อที่ดินหรือบ้านด้วยสินเชื่อและมีการจดจำนอง จะมีค่าธรรมเนียมจดจำนองเพิ่มเติม โดยอัตราปกติอยู่ที่ 1% ของวงเงินที่นำมาจดจำนอง

6. ค่าโอนที่ดินมรดก และค่าธรรมเนียมโอนที่ดินมรดก กรณีรับมรดก หากผู้รับเป็นผู้บุพการี ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส จะเสียค่าธรรมเนียมในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ส่วนกรณีอื่นอาจใช้อัตราที่แตกต่างกัน จึงควรตรวจสอบก่อนคำนวณค่าโอนที่ดินมรดก

7. การโอนให้บุตรและกรณีของบิดามารดา หากพ่อแม่โอนที่ดินให้ลูกในลักษณะการให้โดยเสน่หา ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ลูกจะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และอาจมีอากรแสตมป์หรือภาษีอื่นเพิ่มเติมตามเงื่อนไขของการโอน

8. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินพี่ให้น้อง และค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินให้ญาติ การโอนระหว่างพี่น้องหรือญาติที่ไม่ใช่ผู้บุพการี ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส จะไม่ได้รับอัตราพิเศษแบบการโอนให้บุตร จึงควรคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีตามประเภทของการโอนจริง

ก่อนโอนที่ดินต้องเตรียมใช้เอกสารอะไรบ้าง?ต่อให้เตรียมเงินสำหรับค่าโอนไว้ครบ แต่หากเอกสารขาดเพียงฉบับเดียว การดำเนินเรื่องก็อาจต้องเลื่อนออกไปได้ ดังนั้น ก่อนเดินทางไปสำนักงานที่ดินควรตรวจสอบเอกสารของทั้งผู้โอนและผู้รับโอนให้พร้อม โดยเอกสารที่ใช้จริงอาจแตกต่างกันตามประเภทของธุรกรรมและสถานะของคู่สัญญา

เอกสารกรณีบุคคลธรรมดา

• โฉนดที่ดินตัวจริง (น.ส.4 จ)
• บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนาที่ยังไม่หมดอายุของทั้งผู้โอนและผู้รับโอน
• ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา
• หลักฐานการเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (ถ้ามี) ตัวจริงพร้อมสำเนาในกรณีที่ชื่อปัจจุบันไม่ตรงกับชื่อหลังโฉนดที่ดิน
• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีที่ไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตัวเอง)

เอกสารกรณีนิติบุคคล

• หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5)
• หนังสือบริคณห์สนธิ และรายงานการประชุมคณะกรรมการ
• บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• หนังสือมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบสิทธิ์ ในกรณีที่มีผู้ดำเนินการแทน

ขั้นตอนการโอนที่ดินมีอะไรบ้าง?

เมื่อเตรียมเอกสารและเงินสำหรับค่าใช้จ่ายโอนที่ดิน เรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนในวันโอนก็ไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิด โดยสามารถสรุปภาพรวมได้เป็น 5 ขั้นตอนหลัก ดังนี้

1. ยื่นเอกสารและรับคำขอ ผู้โอนและผู้รับโอนนำโฉนดที่ดินและเอกสารที่เกี่ยวข้องไปยังสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่ จากนั้นรับบัตรคิวและยื่นเรื่องกับเจ้าหน้าที่

2. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบข้อมูล เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารสิทธิ ข้อมูลของคู่สัญญา ประเภทของนิติกรรม และหลักฐานต่าง ๆ เพื่อให้แน่ใจว่าสามารถดำเนินการจดทะเบียนได้อย่างถูกต้อง

3. คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี เมื่อข้อมูลครบถ้วน เจ้าหน้าที่จะคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ รวมถึงค่าจดจำนองหากมี แล้วออกใบสั่งชำระเงิน

4. ชำระเงินและลงนามในเอกสาร ผู้เกี่ยวข้องชำระค่าธรรมเนียมและภาษีตามยอดที่กำหนด พร้อมลงนามในสัญญาและเอกสารการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่

5. จดทะเบียนและรับโฉนดคืน เมื่อขั้นตอนทั้งหมดเรียบร้อย เจ้าหน้าที่จะบันทึกการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในทะเบียนและหลังโฉนด จากนั้นส่งมอบเอกสารกลับให้ผู้รับโอน ถือเป็นอันเสร็จสิ้นการโอนกรรมสิทธิ์

ค่าโอนที่ดินสูงกว่าที่คิดเกิดจากอะไร?

ค่าโอนที่ดินที่สูงกว่าที่คาด มักเกิดจากการคำนวณเฉพาะค่าธรรมเนียมโอน แต่ไม่ได้เผื่อภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งอาจเกิดขึ้นในบางกรณี และเป็นค่าใช้จ่ายก้อนสำคัญที่หลายคนมองข้าม ดังนั้น ก่อนวันโอนจึงควรตรวจสอบทั้งราคาประเมิน ราคาซื้อขาย และเงื่อนไขการถือครองให้ครบ เพื่อวางงบประมาณได้ใกล้เคียงค่าใช้จ่ายจริงมากที่สุด

ถึงเวลาวางแผนค่าโอนที่ดินให้พร้อมก่อนวันโอนกับเพื่อนแท้เงินด่วน

การรู้ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมล่วงหน้า จะช่วยให้คุณวางแผนงบประมาณวันโอนได้อย่างแม่นยำและไม่สะดุด สำหรับใครที่กำลังมองหาเงินทุนสำรองเพื่อเสริมสภาพคล่องในการทำธุรกรรมที่ดิน เพื่อนแท้ เงินด่วน ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ พร้อมให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดิน อนุมัติไว โปร่งใส ถูกกฎหมาย สามารถเข้ามาปรึกษาเจ้าหน้าที่สาขาใกล้คุณ หรือติดต่อผ่านช่องทางด้านล่างนี้ได้ทันทีครับ

(คำเตือน: กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว อัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการพิจารณาเป็นไปตามที่บริษัทและกฎหมายกำหนด)

• เบอร์โทรศัพท์ (Tel): 02-114-8988
• Line Official Account: @pueantae
• Facebook Page: เพื่อนแท้ เงินด่วน
• YouTube: เพื่อนแท้ เงินด่วน
• Website: https://www.puean.co.th/
• Application: เพื่อนแท้ เงินด่วน (รองรับทั้ง iOS และ Android)