HomePR News‘กรุงไทย’ ประเมินไม่ต่อมาตรการผ่อน LTV ฉุดมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยหายกว่า 10,500 ล้านบาท

‘กรุงไทย’ ประเมินไม่ต่อมาตรการผ่อน LTV ฉุดมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยหายกว่า 10,500 ล้านบาท

Krungthai COMPASS” ประเมินมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีมูลค่า 6.04 แสนล้านบาท ขยายตัว 3.3% ในปี 2565 และมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องที่ 2.5% ในปี 2566 โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการขยายตัวต่อเนื่องของเศรษฐกิจไทย การกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ และมีโอกาสที่ภาครัฐจะขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองไปอีกหนึ่งปี แต่ตลาดที่อยู่อาศัยยังมี Downside จาก 1) อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น 2) ต้นทุนพัฒนาโครงการที่ยืนสูง และ 3) การสิ้นสุดลงของมาตรการผ่อนคลาย LTV ในวันที่ 31 ธ.ค. 2565

สำหรับปี 2566 คาดว่าแม้ ธปท. จะตัดสินใจไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV แต่เศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง และการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติจากสถานการณ์การเดินทางระหว่างประเทศที่เริ่มกลับเข้าสู่สภาวะปกติมากขึ้นจะทำให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังขยายตัวได้ 2.5% คิดเป็นมูลค่า 6.2 แสนล้านบาท  โดยนอกจากเศรษฐกิจไทยที่เติบโตต่อเนื่องซึ่งถือเป็นปัจจัยบวกต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคไทยแล้ว การเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้นจาก 10.2 ล้านคนในปี 2565 ขึ้นมาอยู่ที่ 21.4 ล้านคน จะเป็นปัจจัยบวกให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยของชาวต่างชาติเติบโตตาม โดยเฉพาะจากชาวจีนซึ่งคิดเป็นครึ่งหนึ่งของกำลังซื้อต่างชาติทั้งหมดนั้นยังคงให้ความสนใจในภาคอสังหาฯ ไทย

ขณะที่ในช่วงที่เหลือของปี 2565 คาดว่าสินเชื่อ Post-Finance คงค้างสะสมมีโอกาสที่จะขยายตัวต่อเนื่องจากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนมาตรการผ่อนคลาย LTV จะสิ้นสุดลง สอดคล้องกับรายงานภาวะและแนวโน้มสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ระบุว่าผู้บริหารระดับสูงที่ดูแลงานด้านสินเชื่อของสถาบันการเงินจำนวน 52 แห่งมองว่าความต้องการสินเชื่อ Post-Finance ในไตรมาส 4 ปี 2565 มีแนวโน้มเร่งตัวขึ้นจากไตรมาสนี้  ส่วนในปี 2566 คาดว่าจะอยู่ในทิศทางเติบโตต่อเนื่องตามการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย

- Advertisement -

ด้านปัจจัยที่ควรติดตามในปี 2566 ได้แก่ 1.ดอกเบี้ยขาขึ้น จะเป็นปัจจัยลบสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในแง่ของความสามารถในการกู้ของผู้บริโภค และการทำไรของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย โดย คาดว่าอัตราดอกเบี้ยในปีช่วงที่เหลือของปี 2565 จนถึงปี 2566 จะอยู่ในทิศทางปรับตัวสูงขึ้นจากการที่ กนง. มีแนวโน้มปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นอีก 1 ครั้งจากปัจจุบันที่ 1% เป็น 1.25% ในปี 2565 ก่อนปรับขึ้นอีก 3 ครั้งเป็น 2% ในปี 2566 ประกอบกับการปรับขึ้นค่าธรรมเนียมนำส่งเงินเข้ากองทุน FIDF ที่ใน 1 ม.ค. 2566 จะกลับมาจ่ายในอัตราเดิมที่ 0.46% จากอัตราปัจจุบันที่ 0.23%

ภาวะดังกล่าวจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อ “ผู้บริโภคที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใน 1-2 ปีนี้” ผ่านการลดลงของมูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่สามารถกู้ซื้อได้ โดยทุกๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% มีแนวโน้มจะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถกู้ซื้อได้ลดลงไปราว 10%  ขณะเดียวกัน “ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยก็มีแนวโน้มถูกกดดันจากต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น” โดยคาดว่าทุกๆ การขึ้นอัตราดอกเบี้ย 1% จะส่งผลให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยมี Net Profit Margin ลดลงเฉลี่ย -0.56%

2.ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังมีแนวโน้มยืนสูง สะท้อนจากราคาวัสดุก่อสร้างโดยรวมใน 9M/65 ที่ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 5.8% จากปี 2564 เร่งตัวขึ้นกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลังที่เพิ่มขึ้นเพียงปีละ 1.9% อย่างเห็นได้ชัด โดย ราคาเหล็กปรับตัวสูงขึ้นมากสุดที่ 9.1% รองลงมาคือ ปูนซีเมนต์ 6% ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ 5.2% กระเบื้อง 4.2% และอุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา 3.6%

ทั้งนี้ สำหรับวัสดุก่อสร้างหลักอย่างเหล็กคาดว่าแม้สถานการณ์ในภาคอสังหาฯ ของจีนจะทำให้ความต้องการใช้เหล็กลดลง และส่งผลต่อเนื่องให้ราคาเหล็กมีแนวโน้มปรับตัวลงแรงในครึ่งปีแรก ปี 2565 แต่ราคาเหล็กโดยเฉลี่ยในปี 2565-66 จะยังยืนอยู่ในระดับ 23,500-24,000 บาท/ตัน สูงค่าเฉลี่ยใน 5 ปีหลังสุดที่ 20,800 บาท/ตัน ส่วนด้าน ราคาที่ดินพบว่ายังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนจากดัชนีราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลใน 9M/65 ที่ยังสูงขึ้น 2.2% จากปีที่ผ่านมา ส่งผลให้การพัฒนาโครงการใหม่ๆ จะมีต้นทุนที่สูงขึ้นตาม

3.การสิ้นสุดลงของมาตรการผ่อนคลาย LTV ในวันที่ 31 ธ.ค. 2565 หลัง ธปท. ตัดสินใจไม่ต่ออายุมาตรการดังกล่าวส่งผลให้การซื้อที่อยู่อาศัยในทุกกรณียกเว้นที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทในสัญญาที่ 1 จำเป็นต้องกลับไปใช้เงินดาวน์ 10-30% โดย ในวันที่ 31 ต.ค. ที่ผ่านมา ธปท. ได้เปิดเผยว่าจะไม่ต่อมาตรการผ่อนคลาย LTV เนื่องจากเล็งเห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาทยอยฟื้นตัวได้ดี ทั้งหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่ในทิศทางขยายตัว เช่นเดียวกับหน่วยเปิดใหม่ที่เริ่มกลับมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดโควิด-19 (ปี 2562)

Krungthai COMPASS ประเมินว่าการไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV อาจเป็น Downside ให้มูลค่าโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2566 หายไปอย่างน้อยราว 10,500 ล้านบาท ลดลงเกือบ 2% จากประมาณการเดิม โดยการคำนวณในครั้งนี้ กำหนดให้ผู้บริโภคในกลุ่มที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบ หรือผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทในสัญญา 2 และสัญญาที่ 3 เป็นต้นไป ซึ่งคิดเป็น 14% ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด ต้องเลื่อนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปในสัดส่วน 10-15% ส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีหน้ามีโอกาสลงมาอยู่ที่ 6.2 แสนล้านบาท

Business Today
Business Todayhttps://businesstoday.co
Supporting Thailand's business communities./ FB Page: Business Today Thai/ Social: Business Today Thai (สำหรับ Twitter, YouTube, Telegram)/ LINE: @Business today/ เว็บที่เกี่ยวข้อง: Thailand Today: www.thailandtoday.co/ FB: Thailantoday.co (English)/ Thailand Today News: www.thailandtoday.news/ FB: Thailandtoday.news (Mandarin Chinese)

Latest

ติดตามข่าวสารอัพเดททันใจจาก Businesstoday ได้โดยกรอกอีเมลด้านล่าง

Related News