ศูนย์วิจัย Krungthai Compass ของธนาคารกรุงไทย (KTB) คาดว่า ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมกำลังถูกบั่นทอนจากวิกฤติโควิด-19 ที่ส่งผลให้สภาพเศรษฐกิจไทยหดตัวลง
ยอดจองที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ (Pre-sale) โดยเฉพาะคอนโดฯ ในไตรมาสที่ 1/2020 หดตัวมากกว่าครึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่ผ่านมา จึงเริ่มเกิดความกังวลว่าจะทำให้มีคอนโดฯ ที่สร้างไม่เสร็จเกิดขึ้นเหมือนอย่างในวิกฤติต้มยำกุ้งหรือไม่ เพราะโครงการเริ่มก่อสร้างไปแล้ว แต่ยอดจองไม่มากมากเพียงพอ ขณะที่ธนาคารจะไม่ปล่อยเงินกู้เพิ่ม ทำให้ผู้ประกอบการไม่มี
เงินเพียงพอที่จะดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จ
ผลกระทบของคอนโดฯ ที่สร้างไม่เสร็จคืออะไร?
ผลกระทบของคอนโดฯ ที่สร้างไม่เสร็จ แล้วถูกปล่อยให้ทิ้งร้าง (Abandoned Properties) สามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบด้วยกัน คือ 1) ผลกระทบโดยตรง ต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในโครงการนั้น ๆ เช่น Developers ผู้ซื้อ ตลอดจนสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ และ 2) ผลกระทบทำงอ้อม ต่อผู้คนหรือชุมชนที่อำศัยอยู่ในบริเวณใกล้เคียง
ความต้องการซื้อคอนโดฯ ในช่วงที่ผ่านมา ตกเยอะมากจนต้องกังวลเลยหรือไม่?
สภาพเศรษฐกิจที่หดตัว รวมถึงการปิดกิจการห้างร้านต่างๆ เป็นการชั่วคราวจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ผู้บริโภคบางกลุ่มมีรายได้ลดลง และส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อคอนโดฯ ของผู้บริโภคอย่างมาก สะท้อนจากสัดส่วนยอด Pre-sale ต่อจำนวนคอนโดฯ เปิดใหม่ทั้งหมดที่ลดลงจาก 25% ในไตรมาสที่ 4/2019 มาอยู่ที่ 20% ในไตรมาสที่ 1/2020 และยังมีแนวโน้มลดต่ำลงเหลือ 15% ในไตรมาสที่ 2/2020 เนื่องจากในเดือน เม.ย.-พ.ค. เป็นช่วงที่ภาคอสังหาฯ ของไทยได้รับผลกระทบจากโควิด-19 อย่างมากจากมาตรการ Lockdown ซึ่งส่งผลให้ความต้องการซื้อคอนโดฯ ลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะลูกค้าชาวจีน ที่ความต้องการคอนโดฯ หายไปแทบจะทั้งหมด
การหดตัวที่น่าจะเกิดขึ้น ก็ดูจะเป็นไปตามผลการสำรวจจาก Wunderman Thompson ในช่วงปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ระบุว่า โควิด-19 จะทำให้ความตั้งใจซื้อที่อยู่อาศัยหายไปราว 1 ใน 3 จากช่วงก่อนการระบาด สำหรับผู้บริโภคที่เลื่อนการซื้อที่อยู่อาศัยกว่า 80% เป็นการเลื่อนการซื้อออกไปอย่างไม่มีกำหนด โดยกลุ่มตัวอย่างที่มีรายได้น้อยกว่า 40,000 บาทต่อเดือน ให้เหตุผลว่า ตนเองจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับสินค้าที่มีความจำเป็นต่อการดำรงชีวิตก่อนเป็นอันดับแรก ในขณะที่เหตุผลของกลุ่มที่มีรายได้มากกว่า 40,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเลื่อนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ดูจะเป็นเรื่องความคุ้มค่าในการลงทุนอสังหาฯ ที่ไม่ดีนักในช่วงนี้มากกว่า
คอนโดฯ ที่มีความเสี่ยงคือกลุ่มใด? และมีอยู่เยอะมั้ย?
คอนโดฯ เปิดใหม่ในช่วง 2H-2019 มีแนวโน้มที่จะต้องเผชิญหน้ากับความเสี่ยงด้านการก่อสร้างมากกว่าคอนโดฯ ที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี ซึ่งน่าจะสร้างเสร็จไปพอสมควรแล้ว หากเทียบกับระยะเวลาสร้างคอนโดเฉลี่ยที่ราว 2 ปี เพราะคอนโดฯ ที่เปิดตัวใน 2H-2019 ต้องเผชิญหน้ากับความต้องการซื้อคอนโดฯ ที่ลดลงอย่างที่ได้กล่าวไปข้างต้น ซึ่งอาจทำให้ Developers ไม่สามารถสร้างยอดจองได้มากพอที่สถาบันการเงินจะพิจารณาการปล่อยกู้ให้เพิ่มเติม และเมื่อโครงการที่กำลังพัฒนาเกิดปัญหาขาดสภาพคล่อง การก่อสร้างต่างๆ จึงมีโอกาสหยุดชะงักลง
ข้อมูลจาก AREA ระบุว่าคอนโดฯ ที่เปิดตัวใหม่ใน 2H-2019 มีจำนวน 32,300 ยูนิตโดยเกือบ 60% มี Developers ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Listed) เป็นผู้พัฒนา ส่วนที่เหลืออีก 40% ถูกพัฒนาโดยบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Non-Listed) ทั้งนี้ Segment ที่ Developers เลือกพัฒนามากสุด คือกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตร.ม. โดยมีจำนวนมากถึง 71% หรือ 23,000 ยูนิต ซึ่งจะอยู่ในทำเลรอบๆ ตัวเมือง เช่น บางนา-สมุทรปราการ ธนบุรี รัชดา-ลาดพร้าว และพระราม 2-เพชรเกษม เป็นหลัก ส่วนกลุ่มระดับราคาที่สูงขึ้นมาที่เหลืออีก 9,300 ยูนิต ส่วนใหญ่จะพัฒนาในทำเลตัวเมือง
สร้างไม่เสร็จแบบทิ้งร้าง หรือแค่สร้างไม่เสร็จแบบล่าช้า?
ในสถานการณ์ที่ความต้องการซื้อคอนโดฯ ตกไปอย่างมาก Developers จะมีทางเลือกในการจัดการกับโครงการที่เปิดตัวไปในแล้ว 2H-2019 อย่างไรบ้าง เรามองว่า ทางเลือกในการทิ้งโครงการและปล่อยให้กลายเป็นอาคารทิ้งร้างไปเลย ค่อนข้างเป็นไปได้ยาก เพราะแม้จะทิ้งโครงการไปแล้ว แต่ตัว Developers ยังคงต้องแบกรับภาระหนี้สินที่กู้มาจากสถาบันการเงินอยู่ หากเป็น Developers ที่เพิ่งเริ่มพัฒนาโครงการดังกล่าวเป็นโครงการแรกๆ (ไม่มีรายได้จากการขายโครงการอื่นๆ) และไม่มีความแข็งแกร่งทางการเงินก็มีโอกาสที่จะเผชิญกับภาวะล้มละลายได้ อย่างไรก็ดี หากมองว่า ความต้องการซื้อคอนโดฯ จะกลับมาภายใน 1-2 ปี ดังนั้น Developers ดูจะไม่จำเป็นต้องทิ้งโครงการไปเลย
หากประเมินจากยอด Pre-sale รายทำเลและระดับราคาในแต่ละช่วงเวลาที่แต่ละโครงการเปิดตัวแล้ว คาดว่า น่าจะมีประมาณครึ่งหนึ่งของคอนโดฯ ที่เปิดตัวใน 2H-2019 มีความเสี่ยงที่จะมียอดจองได้ไม่ถึงเกณฑ์ Developers มีทางเลือกที่เป็นไปได้สองทางคือ ใช้เงินทุนตัวเองในการก่อสร้างโครงการให้แล้วเสร็จหรือเลื่อนการก่อสร้างออกไป
บทสรุปของความกังวลเรื่องคอนโดฯ จะสร้างไม่เสร็จคือ?
แม้การระบาดของโควิด-19 จะทำให้ความต้องการคอนโดฯ ตกลงอย่างฉับพลัน ศูนย์วิจัยฯ วิเคราะห์ว่า การที่คอนโดฯ จะถูกยกเลิกการก่อสร้างและถูกทิ้งร้างเป็นไปได้น้อย เพราะความต้องการซื้อน่าจะกลับมาได้ภายในระยะเวลา 1-2 ปี อย่างไรก็ดี เราอาจได้เห็นโครงการคอนโดฯ ที่สร้างล่าช้าจากกำหนดการเดิมมากขึ้น เนื่องจาก Developers ที่กำลังพัฒนาโครงการคอนโดฯ ที่ยังมียอดจอง
ไม่ดีนัก มีโอกาสเลื่อนการก่อสร้างออกไปก่อน มากกว่าการนำเงินทุนของตนเองไปใช้ในการก่อสร้างทั้งหมด ซึ่งอาจทำให้บริษัทขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรงได้ ซึ่งก็มีจำนวนไม่มากนัก เนื่องจาก Developers ได้เริ่มชะลอการก่อสร้างคอนโดฯ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวตั้งแต่ช่วงปีที่แล้ว ผู้รับเหมาก่อสร้าง และสถาบันการเงินอาจได้รับผลกระทบจากการเลื่อนการก่อสร้างบ้าง แต่ก็ยังดีกว่าการปล่อยให้การก่อสร้างนั้นไม่เสร็จ เพราะผู้รับเหมาจะไม่ได้ค่าก่อสร้างเต็มจำนวน ขณะที่สถาบันการเงินก็ต้องรับรู้สินเชื่อด้อยคุณภาพ (NPL) ส่วนผู้ซื้อที่ทำการจองคอนโดฯ ไปแล้ว ผลกระทบดูจะเป็นเพียงความล่าช้าของการก่อสร้างมากกว่าการยกเลิกโครงการ ซึ่งผู้บริโภคก็สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้ หากการก่อสร้างแล้วเสร็จ ไม่เป็นไปในช่วงเวลาที่ตกลงไว้
อย่างไรก็ดี Developers ควรมีวิธีการสื่อสารให้กับผู้ซื้อทราบว่าการก่อสร้างจะมีความล่าช้าออกไป ไม่ใช่จะสร้างไม่เสร็จ ไม่ทำให้ผู้ซื้อวิตกกังวล และควรมีการบริหารจัดการกับผู้ซื้อที่ไม่สามารถเข้าอยู่ได้ตามสัญญา หากการก่อสร้างล่าช้าออกไป เช่น การเช่าอยู่อาศัยในระดับ และทำเลใกล้เคียงกันเป็นการชั่วคราว หรือการให้เงินชดเชยเป็นการทดแทน เป็นต้น
อ่านข่าวเพิ่มเติม:
แสนสิริ รุกแนวราบหนัก รับเทรนด์ตลาดโตก้าวกระโดด 3 ปีรั้งเบอร์หนึ่งกวาด 1.2 แสนล้านบาท
วิกฤติไวรัสโควิด-19 ฉุดราคาที่ดินทรงตัว ชี้สภาพคล่องตัวแปรดีลซื้อ-ขายโรงแรม
