“ที่อยู่อาศัย” ถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่สำคัญของประชาชน และหลายคนใฝ่ฝันอยากจะมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง บางคนอยากได้หลังใหญ่บ้าง เล็กบ้าง แล้วแต่กำลังและสภาพการเงินของตนเอง เพราะที่อยู่อาศัย มีมูลค่าค่อนข้างสูงในการซื้อเข้าอยู่ ทำให้ต้องกู้หนี้ยืมสินจากธนาคาร โดย “หนี้บ้าน” เป็นหนี้ระยะยาว มักจะมีระยะเวลาการกู้ถึง 30-35 ปี และมีวงเงินสูง ดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรก ทำให้ผู้กู้ต้องบริหารจัดการเงินให้ดี เพื่อไม่ให้กระทบต่อการผ่อนชำระหนี้ในแต่ละงวด
แต่หากเกิดวิกฤติการเงินในช่วงเวลาใดเวลาหนึ่ง ผู้ที่ถูกกระทบเป็นอันดับแรกๆเลยคือ ผู้ที่มีหนี้ เพราะเมื่อมีวิกฤติการเงิน ทำให้สภาพคล่องขาดหายไป จนกระทบต่อการชำระหนี้คืน และอาจก่อให้เกิดปัญหาหนี้ครัวเรือนขึ้นมาได้ เช่นเดียวกับการเกิดวิกฤติในช่วงเวลานี้ที่โควิด-19 กำลังระบาดอย่างหนัก จนคนมีหนี้บ้านต่างก็กลุ้มใจว่าจะทำอย่างไรดี?
การแก้ไขปัญหาหนี้ที่อยู่อาศัย หรือหนี้บ้านนั้น..เนื่องจากเป็นหนี้ก้อนใหญ่ ควรมีวิธีบริหารจัดการที่รอบคอบที่สุด ลูกหนี้ควรมีการวางแผนรายรับรายจ่ายในระยะยาวให้ดี ควรจดบันทึกรายรับรายจ่ายนาน 12 เดือนก่อนจะยื่นกู้ซื้อบ้าน หรือควรเก็บออมเงินไว้สักก้อน เพื่อเป็นเงินดาวน์และยังทำให้รู้ว่าตนเองมีรายรับและรายจ่ายเป็นอย่างไร เพียงพอต่อการที่เราจะเป็นหนี้หรือไม่ เกิดขัดสนหรือเดือดร้อนต่อการใช้จ่ายชีวิตประจำวันหรือเปล่า
หากให้แนะนำแนวทาง ผู้กู้ควรผ่อนชำระเต็มจำนวน ป้องกันการเกิดปัญหาต่าง ๆ ตามมา เช่น เกิดเบี้ยปรับ เสียประวัติเครดิตบูโร และเป็นหนี้เสีย จนถูกยึดบ้านยึดทรัพย์ไปในที่สุด และหากมีเงินก้อนเข้ามา เช่น มาจากโบนัส ถูกรางวัล หรือรายได้พิเศษ ควรนำมาโปะลดเงินต้น เพื่อให้ระยะเวลาผ่อนชำระหนี้บ้านจบสิ้นได้อย่างรวดเร็ว
กรณีที่ผ่อนชำระไปได้สักระยะ ส่วนใหญ่หลังจาก 3 ปีแรกอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะเพิ่มขึ้น โดยผู้กู้หลายรายมักจะทำการขอเปลี่ยนสัญญา ย้ายจากธนาคารเดิมไปสู่ธนาคารใหม่ โดยได้รับดอกเบี้ยที่ถูกกว่า หรือเรียกว่า รีไฟแนนซ์(Refinance) แต่ต้องพิจารณาดูก่อนว่า คุ้มค่าหรือไม่ เพราะจะต้องทำสัญญาใหม่ทั้งหมด เริ่มตั้งแต่การประเมินหลักทรัพย์ใหม่ จะมีทั้งค่าใช้จ่าย ค่าโอน ค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมต่างๆ เป็นต้น
หากมาคิดๆดูแล้ว การรีไฟแนนซ์ไม่คุ้ม ก็อยู่กับธนาคารเดิมต่อไป แต่อาจทำได้คือ การขอลดดอกเบี้ย หรือเรียกว่า รีเทนชั่น(Retention) เพื่อให้ดอกเบี้ยลดลงกว่าปัจจุบัน ภายใต้สัญญาฉบับเดิม ไม่ต้องเปลี่ยนแปลงอะไรให้ยุ่งยาก และไม่เสียค่าใช้จ่ายใด ๆ ด้วย แต่กรณีนี้ธนาคารผู้เป็นเจ้าหนี้อาจให้สิทธิเฉพาะผู้กู้ที่ไม่มีประวัติค้างชำระ หรือจ่ายตรงมาโดยตลอด
แต่สำหรับคนที่ค้างชำระจะมีแนวทางแก้ไขอย่างไร? กรณีลูกหนี้ค้างชำระไม่เกิน 90 วัน ถือว่ายังเป็นลูกหนี้ปกติ สามารถขอรับความช่วยเหลือจากธนาคารเจ้าหนี้ได้ เพื่อขอปรับลดค่างวด , พักชำระหนี้เงินต้น และชำระดอกเบี้ยบางส่วน , พักชำระหนี้เงินต้นและปรับลดดอกเบี้ยลง หรือหากลูกหนี้มีปัญหาด้านการเงินชั่วคราวจากวิกฤติ เช่น ผลกระทบโควิด-19 ในครั้งนี้ สามารถขอพักชำระหนี้ได้ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย และเมื่อจบสิ้นระยะเวลาพักชำระหนี้แล้ว หลังจากนั้นจะให้ลูกหนี้กลับมาทยอยจ่ายตามความสามารถและสอดรับกับรายได้ โดยอาจรับชำระเป็นขั้นบันไดเพื่อไม่ให้ลูกหนี้เกิดปัญหาสภาพคล่อง
ส่วนลูกหนี้ค้างชำระเกิน 90 วัน ถือว่าเป็นหนี้เสีย (NPL) การแก้ไขปัญหาหนี้ค่อนข้างจะยุ่งยากแล้ว แต่วิธีที่สามารถทำได้ คือ ขอเจรจาเงื่อนไขการชำระใหม่ตามความสามารถที่ลูกหนี้จ่ายไหว ไกล่เกลี่ยเพื่อไม่ให้ถูกฟ้องร้องดำเนินคดี และลดการถูกยึดทรัพย์
แต่หากลูกหนี้ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ต่อ จะขอปิดหนี้กับธนาคารเจ้าหนี้เลย สามารถตีโอนทรัพย์ชำระหนี้ได้ หรืออาจเจรจาขอเวลาผ่อนผันหาบุคคลที่ 3 มารับซื้อบ้านเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ หรือติดต่อบริษัทรับฝากขายบ้าน เพื่อนำเงินมาใช้หนี้ธนาคารก็เป็นแนวทางหนึ่งเช่นเดียวกัน
ถ้าไม่สามารถขายบ้านเพื่อนำเงินมาใช้หนี้ได้จริง ๆ คงต้องเข้าสู่กระบวนการของศาล แต่ก่อนหน้านั้นลูกหนี้อาจขอเจรจาไกล่เกลี่ยที่ชั้นศาลได้อีกครั้ง เพื่อให้ศาลเป็นตัวกลางในการไกล่เกลี่ยระหว่างลูกหนี้กับเจ้าหนี้ และหาทางออกร่วมกันอย่างเป็นธรรมมากที่สุด
ไม่ว่าจะมีปัญหาหนี้ประเภทใดก็ตาม..ทางออกที่ดีที่สุด คือ การเจรจากันระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้ เพื่อร่วมกันแก้ไข ป้องกันไม่ให้ปัญหาลุกลามจนกลับตัวไม่ทัน และเสียความน่าเชื่อถือด้านเครดิตไปในที่สุด..ฉะนั้น อย่ากลัวที่จะเผชิญปัญหา ทุกปัญหามีทางออกเสมอ!
ที่มาข้อมูล : ธนาคารแห่งประเทศไทย
