ครึ่งปีแรกอสังหาฯดิ่งเหว เปิดโครงการลด เผยโปรฯหั่นราคาแค่แผนตลาด

ตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2563 ตกต่ำสุดขีด การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึงครึ่งหนึ่งอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ยอดเหลือขายทะยานสูงขึ้นถึง 221,192 หน่วย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยถึงสถานการณ์ล่าสุดของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ว่า สถานการณ์ต่างๆ ค่อนข้างหดตัวเป็นอย่างมาก ทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่ การลดลงของราคาเสนอขาย ตลอดจนการเปลี่ยนแปลงราคาสินค้ามือสองอีกด้วย

สินค้าเปิดใหม่ในครึ่งแรกของปี 2563
อุปทานที่เปิดขายใหม่ของที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในครึ่งปีแรกของปี 2563 เมื่อเปรียบเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2562 มีดังนี้
1.จำนวนโครงการเปิดใหม่ครึ่งปีแรกของปี 2563 จำนวน 151 โครงการ ลดลง 72 โครงการ (-32.3%) เทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2562
2.จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ครึ่งปีแรกของปี 2563 จำนวน 30,028 หน่วย ลด 27,511 หน่วย (-47.8%) เทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2562
3.มูลค่าโครงการครึ่งปีแรกของปี 2563 จำนวน 124,429 ล้านบาท ลดลง 103,080 ล้านบาท (-45.3%) เทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2562
4.ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 4.144 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.4% จากราคา 4.008 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 ทั้งนี้เพราะที่อยู่อาศัยราคาถูกมีน้อยลง เนื่องจากผู้มีรายได้น้อยไม่มีกำลังซื้อในขณะนี้ แม้ว่าต้นทุนค่าแรงและค่าวัสดุต่างๆ จะไม่เพิ่มขึ้นก็ตาม

อย่างไรก็ตาม หากประมาณการการเปิดตัวใหม่เฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยทุกประเภท (รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) และอาคารชุด) ตลอดทั้งปี 2563 คาดว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่จะมีเพียง 60,056 หน่วย หรือลดลงจากปี 2562 ถึง 49.5%

ขณะที่มูลค่าการพัฒนาจะเป็นเพียง 248,858 ล้านบาท หรือลดลงจากปี 2562 ถึง 47.8% แสดงว่าปี 2563 นี้หดตัวแรงมาก กระทบต่อราคาหุ้นของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์หลายแห่งเป็นอันมาก

ยอดรวมสะสมแตะ 221,192 หน่วยแล้ว
อุปทานคงเหลือสะสมของบริษัทผู้ประกอบการทั้งหมดรวม ณ กลางปี 2563 เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2562 ประมาณ 1% จาก 218,881 หน่วย ณ สิ้นปี 2562 เพิ่มเป็น 221,192 หน่วย (เพิ่มขึ้น 2,311 หน่วย) ถึงแม้ว่าจำนวนหน่วยขายที่เหลืออยู่จะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก แต่หน่วยสะสม 221,192 หน่วยนี้จะทำอย่างไร เป็นสิ่งที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ ที่อยู่อาศัยเหล่านี้จะสามารถไปต่อหรือไม่ หรืออาจมีการยกเลิกโครงการหรือไม่ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยจะนำเสนอต่อไป

สำหรับในครึ่งแรกของปี 2563 นี้ มีผู้จองซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้ประกอบการ 27,717 หน่วย ลดลง -45.3% หรือลดลงจำนวน 22,963 หน่วย เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2562  จำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ 27,717 หน่วยนี้ รวมที่อยู่อาศัยที่เพิ่งเปิดตัวในช่วงกลางปี 2562 ด้วย 6,219 หน่วย  ดังนั้นหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวมาก่อนปี 2563 และมาขายได้ในปี 2562 มีจำนวน 21,498 หน่วย  การขายโดยรวมหดตัวลงเป็นอย่างมากเช่นกัน

ตลาดที่อยู่อาศัยที่เปราะบางมาก
หากเจาะลึกถึงหน่วยที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือขายอยู่ในมือของผู้ประกอบการจำนวน 221,192 หน่วยนั้น จะพบว่า เป็นห้องชุด 40.9% เป็นทาวน์เฮาส์ 32.6% และเป็นบ้านเดี่ยว 16.7% เป็นบ้านแฝด 7.7% และเป็นอาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) 1.8% ที่เป็นที่ดินจัดสรรมีเพียง 0.4% เท่านั้น  แม้ห้องชุดจะเหลือขายมากที่สุด แต่อัตราการขายเร็วที่สุด ยกเว้นในช่วงหลังที่ผ่านมาเท่านั้น

ที่น่ากลัวมากในขณะนี้ก็คือ บ้านที่ยังเสนอขาย 221,192 หน่วยนี้ สร้างเสร็จ 100% พร้อมโอนมีเพียง 19% หรือ 42,065 หน่วยเท่านั้น  ถ้ารวมที่พัฒนาตั้งแต่ 60% ขึ้นไป ซึ่งน่าจะสามารถสร้างได้เสร็จแม้จะเกิดปัญหาการขายในขณะนี้ก็ตาม จะมีจำนวนราว 48% ของจำนวนหน่วยขายทั้งหมด แสดงว่าอีก 52% ที่สร้างได้ไม่ถึง 60% นั้น อาจกลายเป็นซากร้างไปได้หากสถานการณ์เศรษฐกิจย่ำแย่ไปกว่านี้จนกำลังซื้อหดตัวลงอย่างหนัก  รัฐบาลจึงต้องหาทางช่วยเหลือเป็นการด่วน โดยพุ่งเป้าไปที่ผู้ที่จองซื้อบ้านไว้แล้วว่าจะทำอย่างไร

ถ้าประมาณการจำนวนปีที่แล้วเสร็จ จะพบว่าในจำนวนทั้งหมด 221,192 หน่วยนั้น สร้างเสร็จเรียบร้อยในช่วงก่อนปี 2563 มีเพียง 12,689 หน่วย หรือ 6% เท่านั้น ที่คาดว่าจะเสร็จภายในปี 2563 มี 40,339 หน่วย หรือ 18% ที่น่าห่วงใยคือที่จะเสร็จในปี 2564, 2565 และ 2566 ยังมีอีก 75,860 หน่วย 53,878 หน่วย และ 38,426 หน่วย ตามลำดับ หรืออีก 34% 24% และ 17% หากเศรษฐกิจตกต่ำลากยาวออกไป สถานการณ์อาจย่ำแย่ลงไปกว่านี้ และตลาดที่อยู่อาศัยอาจพังทลายลงได้

การเปิดตัวโครงการในปี 2563
อสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่เปิดตัวใหม่ในครึ่งแรกของปี 2563 นั้นมีจำนวน 30,057 หน่วย รวมมูลค่าเพียง 125,457 ล้านบาท แต่ถ้านับเฉพาะที่อยู่อาศัยจะมีจำนวน 30,028 หน่วย รวมมูลค่า 124,427 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4,144 หน่วย ซึ่งถือว่าเปิดมาค่อนข้างเบาบางมากเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้  ตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ในภาวะหดตัวจริงๆ อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ที่อยู่อาศัย ก็ยังดีกว่าภาคส่วนอื่นๆ

จะเห็นได้ว่าห้องชุดเปิดตัวเพียง 8,792 หน่วย หรือเพียง 29.3% ทั้งที่ปกติห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเปิดตัวในสัดส่วนประมาณ 50-60% ของทั้งหมด  กลุ่มใหญ่สุดที่เปิดตัวสูงกลับเป็นทาวน์เฮาส์ที่เปิดตัว 14,060 หน่วย หรือ 46.8% ตามด้วย บ้านเดี่ยว 4,455 หน่วย (14.8%) อย่างไรก็ตาม ปรากฏว่าบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนของมูลค่าการพัฒนาสูงสุดถึง 32.6% เพราะบ้านเดี่ยวมีราคาสูงกว่าที่อยู่อาศัยแบบอื่นนั่นเอง

ทำเลที่น่าจับตามอง
ทำเลเด่นที่น่าจับตามองประกอบด้วย บางพลัด ที่เปิดตัวห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท (ราคาเฉลี่ย 1.305 ล้านบาท) จำนวน 882 หน่วย ขายได้แล้ว 221 หน่วย โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 2.9% จากทั้งหมดที่เปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 รองลงมาคือทำเลนวนคร-คลองระพีพัฒน์ เปิดตัวทาวน์เฮาส์ ราคา 1-2 ล้านบาท (เฉลี่ย 1.283 ล้านบาท) จำนวน 765 หน่วย นับเป็นสัดส่วน 2.5% ของหน่วยเปิดใหม่ทั้งหมด และอันดับ 3 คือ  ลำลูกกา เป็นทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาทเช่นกัน (เฉลี่ย 1.161 ล้านบาท) มีสัดส่วน 2.4% ของทั้งหมด

แชมป์ครึ่งแรกปี 2563

ในครึ่งแรกของปี 2563 ที่เปิดตัวทั้งหมด 30,028 หน่วย ปรากฏว่า บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวสูงสุดโดยมีจำนวน 16 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งหมด 2,492 หน่วย คิดเป็น 8.3% ของหน่วยขายทั้งหมด มูลค่ารวม 15,730 ล้านบาท เปิดตัวคิดเป็น 12.6% ของมูลค่าทั้งหมด และมีราคาขายเฉลี่ย 6.312 ล้านบาท

ในด้านจำนวนหน่วยขายบริษัทที่เปิดตัวมากเป็นอันดับ 2 บมจ.ศุภาลัย จำนวน 7 โครงการ 2,341 หน่วย มูลค่า 6,446 ล้านบาท อันดับ 3 คือ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำนวน 1,602 หน่วย อันดับ 4  บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำนวน 1,552 หน่วย และอันดับ 5 บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำนวน 1,439 หน่วย

สำหรับมูลค่าการพัฒนา อันดับ 2 คือ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,102 ล้านบาท อันดับ 3 คือ บมจ.ศุภาลัย รวมมูลค่า 6,446 ล้านบาท อันดับ 4 คือ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น รวมมูลค่า 6,359 ล้านบาท และอันดับ 5 บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ รวมมูลค่า 4,769 ล้านบาท

สำหรับ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งเป็นแชมป์มาตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ปรากฏว่าเปิดตัวเป็นอันดับที่ 9 ในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า ที่เป็นเช่นนี้คงเป็นเพราะกำลังเร่งระบายสินค้าเดิม แต่ยังมีโครงการรอเปิดตัวอีกเป็นจำนวนมาก จึงคาดว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท อาจกลับมาทวงแชมป์คืนในปลายปี 2563 ก็เป็นไปได้

การเปลี่ยนแปลงราคา
จากการสำรวจสินค้าที่อยู่อาศัยที่กำลังขายอยู่ในตลาดและอยู่ในมือผู้ประกอบการ พบว่า ราคาขายของที่อยู่อาศัยลดลงเฉลี่ย 3.3% ในระหว่างสิ้นปี 2562 ถึงระหว่างกลางปี 2563 ปรากฏว่าห้องชุดลดราคาสูงสุดเฉลี่ย 5.2% ทาวน์เฮาส์ลดราคาเฉลี่ย 1.9% บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) ลดราคาเฉลี่ย 1.5% ส่วนที่ดินจัดสรรซึ่งมีจำนวนน้อยมากไม่มีการลดราคา

ที่มีการคาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะลดลงอย่างมโหฬาร ปรากฏว่าไม่ได้เป็นอย่างที่คาดที่โฆษณาว่าลดครึ่งราคา หรือ 20-40% นั้นเป็นการโฆษณาโดยอาจตั้งราคาไว้สูงก่อนลดราคาลงมา ดังนั้นจึงไม่ควรวิตกกังวลจนเกินไป สถานการณ์ไม่ได้ย่ำแย่หรือวิกฤติเช่นที่เข้าใจ จะเห็นได้ว่าจากการสำรวจทั้งหมดมีโครงการที่ลดราคา 42% ที่เพิ่มราคาเพียง 6% ส่วนใหญ่ 52% ราคาคงที่ไม่เปลี่ยนแปลง

สำหรับที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วเป็นเวลา 20-30 ปี ปรากฏว่าราคาแทบไม่เปลี่ยนแปลง ทั้งนี้ เพราะบ้านมือสองมักมีราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่งอยู่แล้ว