HomeBusinessปัญหาตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลแนะรัฐเร่งปรับสมดุลก่อนจะสาย

ปัญหาตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลแนะรัฐเร่งปรับสมดุลก่อนจะสาย

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics ประเมินปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลหดตัว 7.8% บนแรงกดดันที่มาพร้อมกันทั้งฝั่งอุปสงค์และอุปทาน ส่งผลต่อโมเมนตัมตลาดที่อยู่อาศัยที่คาดชะลอตัวในระยะยาว พร้อมแนะภาครัฐเร่งแก้ปัญหาภาวะที่ตลาดไม่สมดุล (Imbalance) โดยการเข้าแทรกแซงตลาดเพื่อรักษาสมดุล (Rebalancing) ให้เกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อให้เข้าสู่ภาวะการณ์ที่อาจพลิกกลับเติบโตได้ในอนาคต

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล นับเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่สะท้อนถึงกำลังซื้อโดยรวมของประเทศด้วยมูลค่าการโอนที่สูงถึง 6.62 แสนล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 62% ของมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ซึ่งสาเหตุสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีขนาดที่ใหญ่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของประเทศเป็นผลจากการขยายของเมืองและการเคลื่อนย้ายประชากรที่ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม บริบทของความต้องการที่อยู่อาศัยที่เคยเพิ่มสูงขึ้นในอัตราเร่งที่เกิดจาก 1) ช่วงเวลาที่ผ่านมาคนรุ่นก่อนมีจำนวนน้อยกว่าคนรุ่นหลัง ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยที่สามารถตกทอดเป็นมรดกไม่เพียงพอ เมื่อสมาชิกในครอบครัวรุ่นหลังแยกตัวออกไปสร้างครอบครัวใหม่ และ 2) พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจส่งผลให้มีการย้ายถิ่นฐานเข้ามาทำงาน จึงมีความจำเป็นต้องมองหาที่อยู่อาศัยใหม่

ในส่วนของแรงหนุนที่ขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ให้เติบโตในอัตราเร่งช่วงกว่า 20 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันเริ่มเห็นสัญญาณการอ่อนแรงลง จากโครงสร้างประชากรที่ลดลงที่คนรุ่นก่อนกลับมีจำนวนมากกว่าคนรุ่นหลัง สะท้อนผ่านอัตราเจริญพันธ์ (Fertility Rate) ที่ลดลงจาก 3.0 ในปี 2525 ลดลงเหลือเพียง 1.1 ในปี 2565 ซึ่งต่ำกว่าที่อัตราเจริญพันธุ์ระดับทดแทนที่ 2.1 ซึ่งเป็นอัตราที่ทำให้จำนวนประชากรคงที่ในภาพรวม ส่งผลให้คนรุ่นถัดไปเริ่มมีแนวโน้มที่มีจำนวนน้อยกว่าคนในยุคปัจจุบัน จึงเป็นสาเหตุให้คนรุ่นใหม่ที่มีเหตุผลในการใช้จ่าย ลดความต้องการในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่จะเป็นรายจ่ายผูกพันไปกว่า 30 ปี จากเหตุที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ตกทอดเป็นมรดกได้มีจำนวนเพียงพอสำหรับคนรุ่นหลัง นอกจากนี้ แรงหนุนของการเคลื่อนย้ายถิ่นฐานเพื่อหางานทำมีแนวโน้มชะลอตัวจากความเจริญเติบโตของเมืองที่กระจายออกไป ดังนั้น บนปัจจัยพื้นฐานของความต้องการที่อยู่อาศัยอันตอบสนองการอยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลงและส่งสัญญาณชัดเจนขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

- Advertisement -

ttb analytics มองปี 2567 อาจเป็นปีที่มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี (ไม่นับช่วงปี 2564 ที่สถานการณ์โควิด-19 มีการแพร่ระบาดใหญ่ในไทย) ที่มูลค่าการโอนคาดอยู่ราว 6.0 แสนล้านบาท ด้วยหน่วยโอนที่อยู่อาศัยที่คาดต่ำสุดนับจากปี 2561 ที่ 1.64 แสนหน่วย ซึ่งสัญญาณการชะลอตัวในปี 2567 เมื่อมองออกไปในระยะกลางอีก 1-3 ปีข้างหน้า ทาง ttb analytics มองตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแรงกดดันฝั่งอุปสงค์ ที่กดดันตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล นับจากปี 2567 ที่ลดทอนแรงหนุนฝั่งกำลังซื้อลง อาจสรุปเป็นคำสั้น ๆ คือ “คนซื้อน้อย เข้าถึงยาก ปราศจากเงินออม” หรือขยายความในเชิงบริบทคือ 1) คนซื้อจะน้อยลง 2) คนเข้าถึงสินเชื่อจะยากขึ้น และ 3) คนไม่มีเงินออมที่มากเพียงพอ ซึ่งในแต่ละประเด็นมีรายละเอียดดังนี้

1.จำนวนอุปสงค์ที่ลดลง เมื่อพิจารณาถึงประโยชน์ที่ได้รับจากที่อยู่อาศัยคือการเป็นสถานที่เพื่อพักอาศัย ดังนั้น การเติบโตของประชากรจึงเป็นแรงขับเคลื่อนในตลาดที่อยู่อาศัยตามที่ได้กล่าวไป และบนบริบทของที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินทรัพย์ถาวรอันส่งต่อเป็นมรดกได้ ส่งผลให้ความจำเป็นในการซื้ออสังหาฯ ในยุคปัจจุบันเริ่มลดลง ตามโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป เช่น ในปี 2566 ประชากรช่วงอายุ 20-29 ปี ที่เป็นอุปสงค์สำหรับอาคารชุดมีจำนวน 14.2 ล้านคน และสำหรับประชากรวัยที่มีครอบครัวช่วงอายุ 30-49 ปี เป็นกลุ่มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวน 33.5 ล้านคน และในอีก 10 ปีถัดไป (ปี 2576) ประชากรช่วงอายุ 20-29 ปี และ 30-49 ปี คาดจะลดลงเหลือที่ 11.8 ล้านคน และ 28.9 ล้านคน ตามลำดับ นอกจากนี้ในบริบทของสถานการณ์ที่คนวัยสร้างครอบครัวในปัจจุบัน (Gen Y) พบว่า มีอัตราการสร้างครอบครัวเพียง 44%-56% บนอัตราการมีบุตรที่ต่ำเพียง 55% ส่งผลให้ในยุคถัดไปจำนวนประชากรที่คาดจะเข้ามาเติมเป็นกำลังซื้อก็มีแนวโน้มที่น่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

2.การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูงอันไม่สามารถอาศัยเงินออมระยะสั้นมาใช้ในการซื้อหาเพื่อครอบครองได้ ดังนั้น การพึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงินจึงเป็นเรื่องที่มีความจำเป็น และบนราคาที่อยู่อาศัยที่โดยเฉลี่ยแล้วราคาจะอยู่ประมาณ 80 – 120 เท่าของรายได้สุทธิ ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินที่ปรับเพิ่มขึ้นตามดอกเบี้ยนโยบายที่เพิ่มขึ้น 2% จากที่เคยต่ำสุดกระทบต่อการได้รับอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ตัวอย่างเช่น ที่อยู่อาศัยราคา 3 ล้านบาท ก่อนดอกเบี้ยมีการปรับขึ้น ผู้กู้จะผ่อนชำระเดือนละ 12,700 บาท ซึ่งผู้กู้ต้องมีรายได้ขั้นต่ำต่อเดือนที่ 37,100 แต่หลังจากดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น ที่อยู่อาศัยราคา 3 ล้านบาทเท่าเดิม จะต้องผ่อนเพิ่มขึ้นเป็น 16,100 บาทต่อเดือน และต้องมีรายได้ขั้นต่ำเพิ่มสูงขึ้นเป็น 47,100 บาท หรือในทางกลับกันถ้าผู้กู้ยังมีรายได้เท่าเดิมบนดอกเบี้ยใหม่ผู้กู้อาจได้รับวงเงินอนุมัติเพียง 2.35 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงเงินดาวน์ที่ผู้กู้ต้องหามาเพื่อให้ได้รับการอนุมัติถึง 650,000 หรือ เกือบ 18 เท่าของรายได้ต่อเดือน

3.คนไม่มีเงินออมเพียงพอ โดยปกติแล้วรายได้ของภาคประชาชนโดยเฉพาะกลุ่มรายได้ประจำจะไม่ลดลง แต่กำลังซื้อแท้จริงในทางเศรษฐศาสตร์ต้องพิจารณาในมุมของรายได้ที่ใช้จ่ายได้ (Disposable Income) ซึ่งตามหลักทฤษฎีในอดีตคือรายได้หลังหักภาษี แต่ในปัจจุบันรายได้ที่ใช้จ่ายได้ควรพิจารณาถึงภาระต้นทุนทางการเงินด้วย ซึ่งบนสถานการณ์ของไทยในปัจจุบันพบปัญหาหนี้ครัวเรือนรุมเร้าสาหัสจนส่งผลให้หนี้ภาคครัวเรือนในปี 2567 อาจขยับตัวปรับเพิ่มสูงแตะ 91.4% ต่อจีดีพี หรือกว่า 16.9 ล้านล้านบาท ส่งผลให้รายได้ที่ใช้จ่ายได้ของคนในยุคปัจจุบันลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และส่งผลต่อการตัดสินใจในการบริโภคสินค้าคงทนที่ต้องอาศัยเงินออม เนื่องจากการที่มีภาระจากหนี้คงค้างที่สูงย่อมกระทบต่อเงินออมที่ลดลง และด้วยเงินออมที่ลดลงถ้าต้องใช้เวลาในการสั่งสมเพื่อซื้อสินค้าถาวร เช่น ตามกรณีข้างต้นของบ้านราคา 3 ล้านบาท หากต้องการผ่อนเท่าเดิมบนรายได้เดิม บนต้นทุนทางการเงินใหม่ต้องใช้เงินดาวน์สูงถึง 650,000 บาท ที่คิดเป็นเกือบ 18 เท่าของเงินเดือน ส่งผลให้ในภาวะปัจจุบันคนเริ่มมีแนวโน้มใช้จ่ายเพื่อความสุขในปัจจุบันมากกว่าที่จะอดออมเพื่อซื้อทรัพย์สินถาวรในอนาคตที่ต้องใช้เวลาออมเงินระยะยาวบนความหวังที่จะได้ครอบครองที่ริบหรี่

ดังนั้น ทาง ttb analytics จึงมองวิธีลดแรงกดดันในตลาดที่อยู่อาศัย ผ่านการปรับสมดุล (Rebalancing) โดยแทรกแซงฝั่งอุปทาน เช่น 1) ภาครัฐควรเข้ามาแทรกแซงในตลาด เช่น ควบคุมการเข้าซื้อที่อยู่อาศัยของทุนต่างชาติเพื่อไม่ให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นจนกำลังซื้อของคนในประเทศตามไม่ทัน 2) ภาครัฐอาจต้องเข้าแทรกแซง (Intervene) ในการสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑล ใน Segment ต่าง ๆ เพิ่มเติมจากที่แต่เดิมมีเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าเอกชนบนที่อยู่อาศัยระดับเดียวกัน รวมถึงควรวางมาตรการสำหรับผู้ที่มีสิทธิในการซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น จำกัดสิทธิ์ 1 หลังต่อหนึ่งคน และกำหนด Segment ที่สามารถซื้อได้ตามภาษีที่เสียจริงเพื่อเป็นการตอบแทนผู้เสียภาษีและให้การซื้อที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับรายได้ ซึ่งการที่รัฐเข้ามาแทรกแซงตลาดจะช่วยชะลอให้ราคาปรับเพิ่มขึ้นช้าลง ในขณะที่ภาครัฐควรเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจให้กำลังซื้อของประชาชนฟื้นได้ โดยถ้ากำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง จะช่วยสถานการณ์ตลาดค่อย ๆ เข้าสู่จุดสมดุล (Rebalancing) ได้ในระยะถัดไป

Latest

ติดตามข่าวสารอัพเดททันใจจาก Businesstoday ได้โดยกรอกอีเมลด้านล่าง

Related News