ผังเมืองใหม่ปัจจัยบวกเอื้อธุรกิจคอนโดมิเนียม

แม้ว่าสภาพเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว ทั้งจากปัจจัยภายนอกและภายในประเทศ อย่างมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมอยู่ในภาวะที่ต้องลุ้นโดยเฉพาะในช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปลายปีนี้

ชูขวัญ  นิลศิริ ผู้อำนวยการสำนักงานวางผังเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยถึง ผังเมืองใหม่กับผลกระทบต่อธุรกิจคอนโดมิเนียม ในงาน สัมมนา “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2562 ว่า หลังจากที่ได้รับฟังความคิดเห็นของประชาชนไปก่อนหน้านี้ ได้มีการพัฒนาปรับปรุงมาแล้วหลายครั้ง จนถึงปัจจุบันผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งในร่างดังกล่าว มี 2 ปัจจัยสำคัญที่เอื้อต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ได้แก่

1. ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

ผังเมืองใหม่ฉบับนี้จะเน้นพัฒนาเมืองในรูปแบบ “ไร้รอยต่อ” ชะลอการขยายเมืองในแนวราบในพื้นที่ชานเมือง แต่จะใช้ประโยชน์พื้นที่กลางเมืองให้มีประสิทธิภาพ

แนวคิดในการทำผังเมืองรวมใหม่ จะรวมการขยายตัวของเมืองและเส้นทางคมนาคมที่เกิดจากการพัฒนารถไฟฟ้าในพื้นที่กรุงเทพฯ 12 สาย ระยะทางรวม 508 กิโลเมตร จำนวน 318 สถานี ซึ่งมีสถานีเชื่อมต่อหรือสถานีอินเตอร์เชนจ์ถึง 39 สถานี อาทิ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีน้ำตาล สีเขียวสีชมพู สีแดง สีม่วง สีเทา และสีส้ม เกิดการพัฒนาศูนย์พาณิชยกรรม (Sub-CBD) อาทิ บางซื่อ มักกะสัน วงเวียนใหญ่

พื้นที่ใช้ประโยชน์หนาแน่นสูงบริเวณสถานีร่วม อาทิ บางหว้า ตลิ่งชัน เตาปูน รัชดา ลาดพร้าว และพื้นที่เปลี่ยนถ่ายสัญจรบริเวณสถานีรถไฟฟ้าทีติดถนนสายหลัก อาทิ บางขุนเทียน ลาดกระบัง มีนบุรี รวมทั้งส่งเสริมพื้นที่พาณิชยกรรมริมน้ำ และอีกหลาย ๆ พื้นที่เพื่อให้เอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

2. การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

การเดินทางโดยรถไฟฟ้าได้รับความนิยมอย่างมากเนื่องจากเหตุผลด้านความสะดวกรวดเร็ว ที่ช่วยประหยัดเวลาการเดินทางได้เป็นอย่างดี โดยปัจจุบันเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และ MRT ได้ถูกขยายเป็นหลายเส้นทาง ไม่เฉพาะภายในเขตกรุงเทพฯ เท่านั้น แต่ยังสยายปีกสู่ปริมณฑล ที่เตรียมจะเปิดล่าสุดคือ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-หลักสอง และจ่อคิวมาติด ๆ ภายในปีนี้คือช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ส่วนปี 2563 ก็จะมีสายสีแดงเข้ม บางซื่อ-รังสิต สายสีแดงอ่อน บางซื่อ-ตลิ่งชัน และสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต

อย่างไรก็ตาม ยังคงมี ปัจจัยท้าทายอสังหาริมทรัพย์ปี 2562-2563 ที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเฝ้าระวัง

1. กำลังซื้อภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อ่อนไหว จากสถานการณ์เศรษฐกิจโลก สงครามการค้าสหรัฐฯ-จีน ที่ยังไม่คลี่คลาย ส่งผลถึงการเติบโตของเศรษฐกิจไทย
2. สถานการณ์ตลาดที่ดีมานด์ชะลอ ซัพพลายใหม่ลดจำนวนลง และมูลค่าโครงการยังสูง
3. ภาระหนี้ครัวเรือน ต่อ GDP ของคนไทยสูง และยังมีแนวโน้มสูงขึ้นอีก
4. มาตรการควบคุมสินเชื่อเกิดใหม่ : มาตรการคุมสัดส่วนการให้สินเชื่อบ้านต่อมูลค่าหลักประกันบ้าน (LTV)
5. พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพ.ศ. 2562
6. ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 อยู่ในภาวะชะลอตัวลง ประเมินทั้งปีติดลบประมาณ 7% โดยตลาดคอนโดมิเนียมอาจติดลบที่ประมาณ 14%